Klienci naszego biura nieruchomości z Warszawy zadają często pytanie czym właściwie jest księga wieczysta i jakie ma ona znaczenie w procesie nabywania nieruchomości. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przybliżyć nieco informacji na ten temat.
Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który dokumentuje stan prawny konkretnej nieruchomości. Ma ona podstawowe znaczenie w procesie nabywania nieruchomości, ponieważ na podstawie danych w ujawnionych w księdze wieczystej możemy dowiedzieć się kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Podstawowym aktem prawnym, który normuje ustrój ksiąg wieczystych, jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Dla jakich rodzajów nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste?
Księgi wieczyste są prowadzone dla wszystkich rodzajów nieruchomości: gruntowych, budynkowych i lokalowych. Mogą być one zakładane również dla ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, chociaż nie jest to obowiązkowe. W obrocie prawnym występują jeszcze sporadycznie nieruchomości, dla których zostały założone księgi wieczyste. Ich stan prawny ustala się w oparciu o prowadzone dla nich zbiory dokumentów.
Jakie są podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych?
Podstawowymi zasadami, które rządzą funkcjonowaniem ksiąg wieczystych w Polsce są:
- zasada jawności,
- zasada domniemania zgodności wpisów w księdze ze stanem prawnym nieruchomości,
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jawność ksiąg wieczystych sprowadza się do tego, że każda osoba, bez konieczności wykazywania interesu prawnego, ma prawo do zapoznania się z treścią ksiąg wieczystych. Nie rozciąga się ona na akta księgi wieczystej, które są ujawniane tylko wobec notariusza lub osoby, która wykaże interes prawny.
Domniemanie zgodności wpisów w księdze ze stanem prawnym sprowadza się do przyjęcia założenia, że prawo, które zostało ujawnione w księdze rzeczywiście istnieje a prawa nieujawnione nie istnieje. W przypadku, gdyby informacje te okazały się niezgodne z rzeczywistością to przywrócenie właściwego stanu prawnego jest możliwe tylko w drodze odpowiedniego powództwa.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych sprowadza się do tego, że osoba nabywająca nieruchomość nabywa ją według stanu ujawnionego w księdze. Gdyby więc nieruchomość nie należała do zbywcy, a co innego wynikałoby z wpisu w księdze, to kupujący i tak nabędzie prawo własności. Tak samo, gdyby nieruchomość została obciążona prawem osoby trzeciej, ale nie zostałoby ono ujawnione w księdze wieczystej, to kupujący nabędzie taką nieruchomość wolną od obciążeń.
Rękojmia wiary publicznej podlega dość istotnym ograniczeniom. Po pierwsze, spod jej działania wyłączone są osoby nabywające nieruchomość nieodpłatnie. Po drugie nie ma ona zastosowania do osoby, która bądź wiedziała, bądź z łatwością mogła dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księdze ze stanem rzeczywistym. Po trzecie nie działa ona w przypadku niektórych ściśle określonych praw rzeczowych, takich jak prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, prawo dożywocia oraz większości służebności.
Jak podzielona jest księga wieczysta?
Każda księga wieczysta jest podzielona na cztery działy.
W dziale I wpisywane są dane umożliwiające oznaczenie danej nieruchomości, takie jak jej adres i powierzchnia, W przypadku nieruchomości budynkowych w dziale tym wpisywane są także informacje o ilości kondygnacji w budynku a w przypadku nieruchomości lokalowych o ilości pomieszczeń. W ramach działu I został wyszczególniony dodatkowy dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”, w którym są wpisywane prawa związane z prawem własności. Może być nimi uprawienie do przemieszczenia się po innych nieruchomościach, czy korzystania z udogodnień w częściach wspólnych (parkingi, place zabaw, siłownie). W przypadku nieruchomości lokalowych w dziale I-Sp wpisuje się udział w nieruchomości wspólnej.
W dziale II wpisywani są właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości.
W dziale III ujawniane są ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, takie jak np. służebności gruntowe i służebności przesyłu, użytkowanie, czy dożywocie.
W dziale IV wpisywane są hipoteki, z określeniem ich pierwszeństwa, wysokości, waluty, zakresu i rodzaju.
W jaki sposób można zapoznać się z treścią księgi wieczystej?
Księgi wieczyste oznaczane są numerami. Jeżeli znamy numer księgi wieczystej to możemy zapoznać się z jej treścią na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Kto dokonuje wpisów w księdze wieczystej?
Wpisy w księgach wieczystych dokonywane są przez sąd wieczystoksięgowy. W przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest przygotowywany i składany przez notariusza.
